[뉴스투데이=임종우 기자] NH투자증권이 24일 올해 부동산 시장을 돌아보고 내년을 전망하는 '위기와 기회, 계속되는 동상이몽' 보고서를 발간했다.

보고서의 올해 시장 동향은 크게 △매매시장 △전세시장 △거래량 등 세 가지로 구분했다.

올해 매매시장은 상반기 우려와 달리 부동산 대책 및 특례보금자리론 등 규제 완화로 고점 대비 90~93%까지 회복했고, 전세시장은 올해 1분기까지 하락하다가 4월부터 상승하기 시작해 지난달 기준 최고점 대비 94~97% 수준인것으로 나타났다.

거래량은 서울의 경우 올해 2분기 시작과 함께 3000건을 돌파하며 7개월간 지속됐으나, 지난달 2000건대로 감소한 양상이다.

NH투자증권은 내년 부동산 시장에 대해 가격 상·하방 요인이 뒤섞인 상황에서 금리와 정책이 변수로 작용해 약보합할 것이라며, 매매전세 갭(Gap, 차이)이 축소될 것으로 내다봤다.

매매시장은 약보합세를 보이는 가운데, 서울 및 수도권 일부지역은 유망단지 청약 열기 및 전세가율 회복의 영향으로 소폭 상승할 것이라고 전망했다. 다만 현재 기존 주택 매물이 증가 중인 상황에서, 증가세가 지속되고 매물이 전체 주택 대비 10%를 초과해 누적될 경우 하락 요인이 될 수 있다고 진단했다.

전세시장은 △매수심리 위축 △청약 시 높아진 분양가 △입주 물량 감소 등으로 임차 수요가 증가하고 있는데다가, 최근 전월세 전환율이 빠르게 상승해 전세대출금리보다 월세가 높아진 만큼 회복할 것이라고 내다봤다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원은 "전세시장의 회복 여부가 내년 시장 향방에 주요하게 작용할 것"이라며 "매매는 시장 상황에 따라 대기를 할 수 있지만 전세는 실제 거주의 문제로 대기를 할 수 없는데, 주춤한 매매 수요가 전세로 선회할 가능성이 커 전세시장 회복 가능성도 확대된 상황"이라고 설명했다.

또 매수자 관망세가 짙어지고 있고 정부의 적극적인 DSR(총부채 원리금상환비율) 관리로 자금 조달이 어려운 만큼 내년 거래량은 올해보다 소폭 감소할 것이라고 예상했다.

시장 주요 변수로 부각된 금리에 대해선 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 상황에 따른 저금리 및 정책 모기지로 유입된 유동성에 따라 매매 및 전우러세 시장 모두 금융시장 영향력이 커 금리 인하 논의 시점과 그 신호, 변동성 등이 집값 향방의 핵심이 될 것으로 진단했다. 또 다른 변수인 정책의 경우 시장 상황을 지켜보며 균형을 찾기 위한 후행변수로 가격 결정 요인으로 작용할 가능성이 크다고 평가했다.

정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 "내년 분양이 예정된 주요 지역에선 높아진 분양가 부담 또는 청약에서 낙첨된 실수요자가 기존 주택을 매매하며 거래 및 가격이 소폭 상승할 수 있다"고 내다봤다.

정보현 수석연구원은 "내년에도 다주택자 세금 규제와 가계부채 관리에 따른 대출 규제로 투자수요 진입이 어려운 실수요자 중심의 시장이 전개될 것"이라고 전망했다.