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[관점뉴스] 주담대 DSR 적용 확대로 저소득층 '사다리 걷어차기' 논란 가열
고은하 기자
입력 : 2021.04.30 17:21
ㅣ 수정 : 2021.04.30 17:29
명지대 권대중, 성균관대 황수성 교수 인터뷰 해보니 서로 다른 의견
[뉴스투데이=고은하 기자] 금융위원회는 오는 7월부터 개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 적용 대상을 단계적으로 확대하는 ‘가계부채 관리방안’을 지난 29일 발표했다. 이를 두고 저소득층 '사다리 걷어차기' 논란이 가열되고 있다. 소득이 낮은 가구의 주택구입이 더욱 어려워졌다는 주장을 두고 찬반양론이 엇갈리고 있다.
이와 관련해 뉴스투데이가 30일 인터뷰한 2명의 경제 전문가들도 서로 다른 의견을 보였다.
금융당국이 이번 방안을 내놓은데는 가계부채 증가 속도의 위험을 느낀 것으로 풀이된다. 하지만 대출 옥죄기에 나서면 부작용도 잇따르는 법이다. 이는 2030세대를 비롯한 청년·무주택자들의 내 집 마련을 하는 데 있어서 장벽을 세우는 것이기 때문이다.
고소득층일수록 대출총액이 늘어나고 저소득층일수록 대출총액이 줄어든다. DSR 적용을 확대할수록 '대출양극화'는 심화되는 구조이다.
■ 개인별 DSR 40% 적용을 2023년까지 단계적 확대..."영끌 대출 원천 봉쇄용"
은행권은 금융당국이 발표한 가계부채 관리방안에 대해 “대출자 단위 DSR 도입이 핵심”이라며 “개인별 DSR 40%의 단계적 적용으로 ‘영끌’이 어려워질 것”이라고 평가하고 있다.
DSR(Debt Service Ratio)은 주택대출 원리금 외에 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중으로, 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표이다. 주택담보대출 이외에 금융권에서의 대출 정보를 합산하여 계산한다. 즉, DSR은 주택담보대출뿐 아니라 카드론과 신용대출을 모두 포함한다. 때문에 DSR 기준을 낮추면 ‘영끌 대출’을 막는 데 효과를 볼 수 있다.
특히 이번 대책엔 DSR 산정 시 신용대출 만기를 일률적으로 ‘10년’으로 적용해 산출하던 것을 ‘7년’(올해 7월)→‘5년’(내년 7월)으로 단계적으로 줄이기로 하는 내용이 포함돼 은행권에선 예전처럼 주택담보대출의 부족분을 신용대출로 보충하는 것이 어려워질 것으로 내다봤다.
시중은행 관계자는 “DSR 산정 시 신용대출의 경우 현재는 상환방식과 무관하게 대출총액을 10년 분할상환하는 것으로 가정해 산출해 왔으나 변경 후엔 7년, 5년으로 단계적으로 축소된다”며 “이로 인해 ‘마이너스통장’의 경우 DSR에 미치는 영향이 커지기 때문에 기존처럼 주담대 부족분을 신용대출로 커버하지 못하는 상황이 발생할 수 있다”고 밝혔다.
■ 당장 7월부터 저소득층 주담대 가능액 줄어 들어
오는 7월부터 단계적으로 개인별 DSR이 시행되면 고소득자보단 저소득자 위주로 대출 가능 금액이 크게 감소하며 타격이 클 수밖에 없다.
현재 주택담보대출에서 개인별 DSR 40%가 적용되는 경우는 투기과열지구·투기지역 내 시가 9억원 초과 주택을 담보로 은행에서 신규 주택담보대출을 받는 경우다.
하지만 오는 7월부터 전체 규제지역(조정대상지역·투기과열지구·투기지역)의 시가 6억우너 초과 주택으로 개인별 DSR 40% 규제가 확대되면 고소득자의 경우엔 기존에도 LTV 규제로 대출 한도에 제약이 있엇기 때문에 큰 영향은 없다. 다만, 저소득자들의 경우엔 DSR 40%가 새롭게 적용돼 대출 한도가 크게 줄어든다.
■ 권대중 명지대 부동산학과 교수, “결국엔 저소득층이 점점 더 어려워질 것”/"금수저에겐 영향 없어"
권대중 명지대 부동산학과 교수는 30일 본지와의 통화에서 “이번 정책은 전반적으로 규제를 하는 데 선별적으로 규제하는 게 바람직하다고 생각한다”고 말했다.
그러면서 권 교수는 “생애 최초 주택 구입자나 무주택자에겐 내집 마련의 기회를 주되, 기존의 주택자나 과수요자들에겐 규제를 강화하는 게 맞다고 본다”고 지적했다.
권 교수는 “이번 정책에서 상환능력을 따질 수 있는 소득 대비 대출 비율 자체로 대출을 가능하게 하는 부분은 바람직하다고 생각한다”며 “다만, 최소한의 레버리지 효과로 주택을 구매할 여력을 마련했어야 하는데 일률적으로 규제를 적용한 점은 아쉽다”고 토로했다.
권 교수는 “이에 따른 여파로 인해 자산이 많은 사람들은 전혀 영향을 받지 않지만, 없는 사람들이 대출을 통해 주택을 마련하기가 더 힘들어질 것”이라고 지적했다.
그는 “그렇기 때문에, 이들이 제3의 은행으로 손을 뻗칠 가능성이 있다”며 “이 부분을 정부가 간과하지 않았나 하는 생각이 든다”고 밝혔다.
그는 “어제 나온 방안이 7월부터 시행됨에 따라 이를 앞두고 ‘영끌 대출’을 하려는 흐름이 있는데 어떻게 보느냐”는 질문에 “주택을 구매하고자 하는 이들이 서둘러서 대출을 받으려고 할 것”이라고 말했다.
그러면서 “가계부채 관리 방안이 일종의 ‘사다리 걷어차기’로 볼 수도 있지 않느냐”는 질문에 “지금 30·40대 젊은 사람들에게 40년 모기지로 대출을 준다는 방안이 담긴 걸로 아는데, 결국 70·80대까지 갚아야 한다는 말이다”며 “퇴직은 60대 전에 하는데, 그러면 나이 들어서까지 갚아야 한다는 말이냐” 고 지적했다.
그는 “이번 정책으로 인해 부의 양극화가 심화될 것이냐”는 질문에 “이번 정책은 소위 금수저나 부모 찬스로 집을 구매할 여력이 있는 사람들에겐 영향을 미치지 않을 것”이라며 “결국엔 저소득층이 점점 더 어려워질 것”이라고 설명했다.
그는 “소득대비 대출율을 낮추면, 저소득층은 점점 더 대출을 받기가 어려워지기 때문”이라고 말했다. 끝으로 그는 “이 정책을 내놓은 정책 당국자의 상황이 저소득층과 같았다면, 이런 점에 주안점을 두고 정책을 내놓지 않았을 것으로 생각한다”고 밝혔다.
■ 황수성 성균관대 경제학과 교수, “외국의 경우도 비슷한 기준으로 대출한도를 설정하고 있다”
황수성 성균관대 경제학과 교수는 전화 인터뷰에서 “가계부채관리방안의 입장에서 본다면 이번 조치가 과도하다고 보이지는 않다”며 “외국의 경우도 비슷한 기준으로 대출한도를 설정하고 있다”고 밝혔다.
황 교수는 “예를 들면, 선진국 (미국이나 영국)의 경우 주택담보대출(mortgage)은 통상 연봉의 3~5배까지 해주고 있고, 이 경우 25년 상환 기준으로 월소득의 30% 내외를 대출원리금을 갚기 위해 사용한다”고 설명했다.
그는 “이번 방안이 시행되기 전에, 대출 현상이 가속화될 것이냐”는 질문에 “시행전 대출현상이 나타날 수 있으나 두드러지게 나타나지 않을 것으로 예상한다”면서 “그 이유는 일부 투기적인 자금수요 (예를 들면 주식이나 암호화폐 등)를 제외하고는 자금에 대한 수요가 크지 않을 것으로 보기 때문”이라고 설명했다.
그러면서 그는 “주택가격이 이미 최고로 상승해, 일반 근로자의 입장에서는 대출로 구매할 수 있는 수준을 넘어선데다, 하반기 이후에 보유세 등의 부담으로 주택구매를 위한 자금수요가 많지 않을 것으로 보기 때문”이라고 말했다.
그는 “이번 방안이 2030 세대 무주택자이자 실수요자들에게 가혹하다고 생각하느냐”는 질문에 “가혹하게 보일 수 있다”고 밝혔다.
이어 “실제로 수입의 40% 이상을 대출원리금 상환에 사용한다면, 아주 고연봉 근로자가 아니라면 일상적인 생활이 곤란해진다”며 “현재 서울 주택가격이 최근 3~4년간 지나치게 가파르게 상승해 런던이나 뉴욕의 주택가격을 넘어서고 있는 점을 감안한다면, 조금 더 시간을 가지고 추이를 보는 것도 한가지 방법일 것 같다”고 설명했다.
황교수는 “부동산 가격이 급등할 경우 어떻게든 부동산을 구매하여야겠다는 생각이 들기는 쉽지만, 우리나라 예를 보더라도 노무현 정부기간 동안 주택가격이 단기 급등하였으나 이후 이명박 정부에 들어와서는 가격이 상당기간 약세를 면치 못하는 기간이 있었다”고 말했다.
끝으로 그는 “금융당국이 어제 언급한 LTV와 DSR 발언에 대해 어떻게 생각하느냐”는 질문에 “좀 바꿔서 보면 LTV는 금융기관의 대출부실화를 막아주는 장치라고 보면, DSR은 대출자의 경제생활을 건실화한다는 측면이 있다”며 “이런 측면에서 DSR이 실수요자를 선별한다고 볼 수 있다”고 말했다.
■ 시중은행 관계자, “9억원 미만 주택을 구입하려는 분들은 7월 전에 대출할 것”
시중은행 관계자는 “어제 나온 방안에 대해서 어떻게 생각하냐”는 질문에 “방안이 7월부터 시행되니까 그에 앞서 대출을 하는 고객이 많을 것 같다”고 말했다.
그러면서 그는 “예를 들면 9억원 미만 주택을 구입하려는 분들은 7월 전에 대출할 것”이라며 “6억원 이상으로 기준이 바뀌게 되기 때문에 7월 전에 대출을 하려는 고객들이 많아질 것”이라고 전망했다.
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