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서울시, 신 분양방식 ‘지분적립형 분양주택’ 도입
최천욱 기자
입력 : 2020.08.04 16:08
ㅣ 수정 : 2020.08.04 16:08
“하계 5단지 시범단지 적용 예정” / 공공재개발 활성화 등 4가지 추진 세부 공급계획안 발표
[뉴스투데이=최천욱 기자] 서울시가 새로운 분양방식인 ‘지분적립형 분양주택’을 도입한다. 서울시는 4일 오후 시청 브리핑룸에서 정부가 오전에 발표한 주택공급 확대방안과 관련, 이 같은 내용을 포함한 세부 공급계획을 발표했다. 김성보 주택건축본부 본부장은 이와 관련해 “노후 임대주택 단지(하계5단지)를 시범단지로 적용할 예정이다”고 말했다.
이날 서울시가 발표한 주택정책은 지분적립형 분양주택, 공공재개발 활성화, 유휴부지 발굴 및 복합화, 공공참여형 고밀재건축 사업 추진4가지로 추진된다. 서울시 관계자는 이와 관련해 “오는 2028년까지 공공 민간 분양 물량을 아울러 총 11만 가구의 주택을 공급하겠다”고 말했다.
서울시에 따르면 총 11만 가구에는 공공재개발 2만 가구, 유휴부지발굴 및 복합화 3만 가구, 공공참여형 고밀재건축 5만 가구, 규제완화 1만 가구 등이 포함된다.
새 모델로 도입되는 ‘지분적립형 분양주택’은 분양가의 20~40%를 내 우선 소유 지분을 취득하고 나머지 지분은 20년 또는 30년에 걸쳐 저축하듯이 나누어 내 주택을 취득하는 방식이다.
‘공공분양모델’과 ‘임대 후 분양모델’이 있는데 운영기간은 분양가 기준으로 9억원을 초과하는 고가주택인 경우 30년형을 기본으로 하고, 9억원 이하의 경우 수분양자가 20년 또는 30년형을 선택하도록 할 계획이다.
공공분양은 처음부터 지분분양으로 공급하며, 기존 공공분양주택과 같이 전매제한과 실거주를 의무 부여한다. 김성보 본부장은 이에 대해 “실거주를 5년으로 제한하고 전매제한은 10년이다”고 말했다.
임대 후 분양모델은 민간사업에도 적용이 가능한 8년 임대 후 지분분양 전환 방식이다. 지분분양 전환의 기준이 되는 8년차의 분양가는 최초 임대주택 입주시점에 산정한 분양가에 적정 금리를 가산해 수분양자가 미래 분양전환 금액을 예측 가능하도록 할 계획이라는 게 서울시의 설명이다.
예컨대 올 상반기 서울주택도시공사(SH)에서 공공분양으로 공급한 마곡 9단지 전용면적 59㎡의 경우 지분적립형 분양주택에서는 분양가 5억원의 25%인 1억2500만원을 내면 일단 내 집이 된다. 나머지 75%는 4년마다 15%씩, 약 7500만원을 추가로 납입(총 5회)하면 된다.
전매제한이 종료되면 주택처분도 가능해지고 제3자에게 주택 전체를 시가로 매각해 처분시점의 지분 비율로 공공과 나눠가지게 된다.
이때 공공은 정상가격 여부만을 판정한 후 매각동의하도록 할 방침이다. 이렇게 하면 개인 지분이 낮은 경우 처분수익 자체가 낮기 때문에 단기 투기수요의 유입을 차단하고 자연스럽게 수분양자의 장기 거주를 유도하는 효과가 있다.
입주자 선정방법은 특별공급(70%)과 일반공급(30%)으로 나눠지며 특별공급의 비율은 혼인기간 7년 이내로 월 평균 소득의 130%이하인 신혼부부 40%, 월 평균 소득의 130%이하인 생애최초 30%다. 일반공급의 비율은 월 평균 소득의 130% 이하인 무주택 세대주 1순위자 20%, 1순위 낙첨자 중 무주택자로 월평균 소득의 130~150% 2순위 10%다. 모든 물량의 공급 대상자는 추첨제로 뽑는다.
이와 함께 서울시는 오는 2023년까지 5·6대책에 처음 도입한 ‘공공재개발 사업’을 통해 2만 가구를 공급한다. 특히 당초 대상에 포함되지 않았던 정비예정구역, 정비해제구역까지 범위를 확대했다. 이에 따라 구역지정 절차를 진행 중인 22곳과 사업성 부족 등으로 해제된 지역 176곳이 신규 정비구역 지정요건에 부합되면 검토 대상이 된다.
또한 서울의료원, 면목행정복합타운 등 8개 사업지에 1만 가구를, SH 보유부지인 마곡, 문정, 천왕 미매각 3개 사업지에 2200가구를 공급한다. 또 도심 가용지가 한정된 상황에서 재건축을 통한 주택공급을 위해 ‘공공참여형 고밀재건축’ 방식을 정부와 협의해 추진할 계획이다.
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